Artykuły

Współwłasność nieruchomości nie musi trwać wiecznie – sądowe zniesienie współwłasności.

Współwłasność nieruchomości nie musi trwać wiecznie – sądowe zniesienie współwłasności.

Ta sama nieruchomość może należeć jednocześnie do kilku osób, którzy przez to stają się współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z całej rzeczy wspólnej, a nadto do swobodnego rozporządzania swoim udziałem i to bez konieczności uzyskania zgody pozostałych osób, którym przysługuje własność tej samej rzeczy. Na ogół, współwłasność jest stanem, który z istoty rzeczy ma charakter tymczasowy i wcale nie musi trwać w nieskończoność. Często, bowiem na skutek zmiany poszczególnych współwłaścicieli (głównie w związku ze sprzedażą udziałów w nieruchomości, czy też ich dziedziczeniem) lub też braku porozumienia między dotychczasowymi właścicielami i narastającym konfliktem, może się okazać, iż dalsze „wspólne” posiadanie przedmiotu współwłasności jest niemożliwe.

Odnosząc się do zagadnienia zniesienia współwłasności nieruchomości, ustawodawca przewidział dwa możliwe rozwiązania pozwalające na jej zakończenie. Pierwszym z nich jest umowne zniesienie współwłasności rzeczy w formie aktu notarialnego. Jednakże, ten sposób ustania współwłasności dotyczy jedynie takich stanów, w których wszyscy współwłaściciele są zgodni zarówno, co do samego faktu zniesienia współwłasności, jak również sposobu podziału rzeczy wspólnej.

W przypadku braku porozumienia, skuteczne zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić jedynie w ramach sądowego postępowania nieprocesowego. Współwłaściciel zainteresowany ustaniem współwłasności musi w tym celu wystąpić do właściwego miejscowo sądu rejonowego z wnioskiem o jej zniesienie. Podkreślić należy, iż roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Nie ma znaczenia jak długo dana osoba jest współwłaścicielem.

We wniosku należy wskazać (zaproponować) sposób zniesienia współwłasności, który może polegać przede wszystkim na podziale fizycznych nieruchomości. Nie zawsze jednak taki podział będzie możliwy, stąd Kodeks cywilny przewiduje również możliwość przejęcia całej nieruchomości na własność przez jednego ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych stosowanie do wielkości ich udziałów. W przypadku gdyby również i ten sposób zniesienia współwłasności nie był możliwy (sytuacja taka ma miejsce wówczas, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć na wyłączną własność całej nieruchomości i spłacić pozostałych osób) wówczas sąd zarządzi sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, a kwotę uzyskaną z tytułu sprzedaży podzieli między wszystkich współwłaścicieli z uwzględnieniem wielkości ich udziałów.

Zaznaczyć należy, iż w razie sądowego sporu, co do sposobu podziału nieruchomości, sąd w każdej sprawie winien nakłaniać uczestników postępowania do ugodowego załatwienia sprawy. Jeżeli jednak współwłaściciele są skonfliktowani i spierają się, co do formy zniesienia współwłasności, należy pamiętać, iż sąd jest władny dokonać jej podziału w sposób, jaki uzna za właściwy w świetle przepisów prawa z uwzględnieniem wyważonych interesów wszystkich współwłaścicieli.
Składający wniosek o zniesienie współwłasności musi się, zatem liczyć z tym, iż ostateczne rozstrzygnięcia sądu może nie odpowiadać treści jego wniosku, co do sposobu podziału nieruchomości. Nadmienić należy, iż sprawy o zniesienie współwłasności należą często do spraw skomplikowanych, które wymagają prawidłowego sformułowania żądań wniosku, przeprowadzenia odpowiedniego postępowania dowodowego oraz właściwego uzasadnienia swojego stanowiska w sprawie.